A quiet finish to the year: buyers have choices, sellers need polishing their listings

November extended October’s storyline. Sales ran lighter than last year, while inventory stayed abundant. The headlines are calm, but with the right approach, there’s still room to make a great purchase or a strong sale.

Snapshot

• Sales: 1,846 homes sold (-15.4% YoY), about -20.6% below the 10-year seasonal average—still a subdued pace.

• New listings: 3,674 (-1.4% YoY), yet +3.1% versus the 10-year seasonal average.

• Total inventory: 15,149 active listings (+14.4% YoY / +36.3% vs the 10-year seasonal average), giving buyers plenty of selection.

• Sales-to-Active Listings Ratio (SAR): 12.6% overall (Detached 9.7% / Townhomes 13.6% / Condos 14.8%). Historically, <12% sustained can pressure prices lower, while >20% sustained points to upward pressure. November sits in mild softening territory.

Economist’s take: Buyers remain cautious, inventory is healthy, and prices softened slightly across segments. If policy rates hold steady, pickup is likely to come from a change in buyer sentiment, not financing costs alone.

Where prices stand (HPI) — gentle adjustment, nuanced by segment

• Composite HPI: $1,123,700 (-3.9% YoY / -0.3% MoM)

• Detached: 541 sales (-13.6% YoY); HPI $1,900,600 (-4.3% YoY / -0.4% MoM)

• Condos: 945 sales (-13.2% YoY); HPI $714,300 (-5.2% YoY / -0.2% MoM)

• Townhomes: 350 sales (-22.4% YoY); HPI $1,065,600 (-4.4% YoY / +0.1% MoM)

Overall, prices continue to ease at the margins. Condo outcomes, in particular, depend heavily on building-level factors—management quality, reserve funding, age/condition, and transit proximity—so citywide averages tell only part of the story.

Area quick read — the narrative behind the numbers

Tri-Cities

• Port Coquitlam (Composite): +0.6% MoM. Solid access to transit and arterials keeps day-to-day liveability high, which supports values.

• Coquitlam (Composite): -0.1% MoM. A small move; decisions hinge on property-level due diligence.

• Port Moody (Composite): +0.3% MoM. The ongoing “two-for-one” of SkyTrain + nature continues to be rewarded.

Vancouver West (Composite): -0.3% MoM. In the higher-price brackets, thicker inventory and rigorous buyer selection persist. School catchments and micro-locations translate directly into price; keep comparisons tight.

North Shore
North Vancouver (Composite): ±0.0% MoM—flat overall. Within the area, the newer-stock × convenience mix still dictates a lot of the micro-movement.

Where momentum appeared (by segment)

• Townhomes: Richmond +2.0% MoM, Vancouver East +1.4%, Port Coquitlam +1.0%—pockets of strength.

• Condos: North Vancouver +1.1% MoM, Sunshine Coast +2.4%, West Vancouver +4.3%—brighter locally. Still, viewed over 3–6 months, most sub-markets remain in gentle adjustment, so short-term bumps don’t equal a confirmed reversal.

Long-view note: The five-year charts show a clear arc—post-2022 peak cooling, then a mostly sideways 2024–25. Not overheated, not crashing—that’s the prevailing feel.

What to do now — a practical playbook

Buyers: design around “choice”

• Start with your real monthly number. Refresh your pre-approval and lock in a clear payment ceiling.

• Run 3–5 options in parallel. Compare total cost of ownership (mortgage, taxes, insurance, utilities, strata fees, maintenance) in the same format.

• Leverage comes from credible alternatives. When you have a real Plan B/C, you negotiate more than price—closing dates, minor repairs, cleaning, inclusions—with calm and leverage. That psychological margin often lands you a better overall deal.

Sellers: win the first three weeks, and de-risk the purchase

• Launch price is everything. If interest is soft after 2–3 weeks, make a measured adjustment to keep momentum.

• Answer questions before they’re asked. Share inspections, maintenance logs, operating costs, and recent strata upgrades up front. Reducing perceived risk helps you regain initiative in negotiations.

• Presentation is a weapon. Pro photography, clean floor plans, and smart showing flow lift click-through and tour bookings. With listings outpacing sales (see the monthly summary), standing out matters more than ever.

Investors: underwrite to NOI, stack small wins

• Choose on NOI, not headline cap. Underwrite rents, realistic vacancy, and all operating/strata costs.

• Apply targeted value-adds. Light renos, storage/parking optimization, and listing/policy tweaks can improve effective yields in a high-inventory market.

• Think about the exit. Prioritize liquid layouts and locations to protect resale flexibility.

Bottom line — quiet numbers = times when strategy pays

November delivered lighter sales, deep selection, and slight price softness. It’s not dramatic—which is precisely when preparation and precision matter most.

• Buyers: keep multiple options live and negotiate from calm strength.

• Sellers: nail the launch, show trust-building evidence, and maximize first impressions.

• Investors: underwrite to NOI and keep stacking incremental gains.

Tune out the noise and keep making the next right move for your goals. As 2025 winds down, that steady, purpose-built approach is still the most reliable path to results in Metro Vancouver.

年末が近づく11月、マーケットは10月の延長線上。売れ行きは昨年より控えめで、在庫はたっぷり。数字は静かでも、動き方しだいで“いい買い物・いい売り方”は十分に狙えます。

スナップショット

• 販売：11月の住宅販売は1,846件（前年比-15.4%）。10年平均比-20.6%で、落ち着いたペースが続きました。

• 新規登録：3,674件（前年比-1.4%）だが、10年平均比+3.1%。

• 総在庫：15,149件（前年比+14.4%／10年平均比+36.3%）で“選べる”状況。

• 売れ行き／在庫比（SAR）：12.6%（戸建て9.7%／タウンホーム13.6%／コンド14.8%）。“12%以下が続くと下押し、20%超が続くと上昇”という歴史的な傾向に照らすと、小幅な軟化圧力の範囲です。

GVRチーフエコノミストの見立て：“買い手は慎重、在庫は健全水準。価格は多くのセグメントでわずかに軟化”。金利が当面横ばいなら、需要を押し上げるのは“マインドの変化”になる、というコメントも。

価格の“現在地”と温度差（HPI）

• 総合HPI：$1,123,700（前年比-3.9%／前月比-0.3%）

• 戸建て：販売541件（-13.6%）、HPI $1,900,600（前年比-4.3%／前月比-0.4%）

• コンド：販売945件（-13.2%）、HPI $714,300（前年比-5.2%／前月比-0.2%）

• タウンホーム：販売350件（-22.4%）、HPI $1,065,600（前年比-4.4%／前月比+0.1%）

いずれも“じわり軟化”の圏内。ただし、コンドは建物ごとの差（管理の質、修繕積立、築年、駅距離など）が結果を左右しやすく、平均値での読みは難しい局面です。

エリア早読み：数字の裏側にあるストーリー

• トライシティーズ

  • ポートコキットラム（総合HPI）：+0.6% MoM。駅や幹線へのアクセスが良く、“生活導線の良さ”が効いて底堅い。

  • コキットラム（総合HPI）：-0.1% MoM。小幅な変動で、物件単位の見極め勝負。

  • ポートムーディ（総合HPI）：+0.3% MoM。スカイトレインと自然アクセスの“二兎取り”が引き続き評価。

• バンクーバー西側（総合HPI）：-0.3% MoM。高価格帯は在庫の厚みと選別色が継続。学区・街区の違いがそのまま価格に反映されるため、マイクロ比較が必須。

• ノースショア
  ノースバンクーバー（総合HPI）は±0.0% MoMで横ばい。エリア内でも築浅×利便の組み合わせで表情が変わりやすい印象。

• 動きが出たところ（セグメント別）
  タウンホームはリッチモンド+2.0% MoM、バンクーバー東+1.4% MoM、ポートコキットラム+1.0% MoMなど点の強さも確認できました。コンドはノースバンクーバー+1.1% MoM、サンシャインコースト+2.4% MoM、ウェストバンクーバー+4.3% MoMと、ローカルに明るい動きも。いずれも3カ月・6カ月スパンではまだ調整基調が多く、短期の上振れ＝反転確定とまでは言い切れません。

補足：5年トレンドのチャートを見ると、2022年ピーク後の調整→2024–25年の横ばい気味の推移が視覚的にもわかりやすいです。“過熱でも急落でもない”のが足元の空気感。

いま何をする？— 実戦ガイド

買い手：“選べる今”を活かす設計

1. 資金の“現実”から：最新の事前審査で月々の支払い許容を明確化。

2. 3〜5件の並走：候補は必ず複数。総保有コスト表（ローン・税金・保険・光熱・ストラタ費・維持修繕）で“同じフォーマット”比較。

3. 交渉の強みは“代替案の確度”：Plan B／Cを握っていると、価格だけでなく条件（引渡し時期、軽微修繕、クリーニング、付帯物）まで落ち着いて交渉できます。「この家がダメでも次がある」という余裕が、より良い着地に直結。

売り手：“最初の3週間”と“安心の見える化”

1. ローンチ価格が命：反響が2〜3週間で鈍ければ小幅調整で鮮度維持。

2. 不安の先回り：点検報告、修繕履歴、月次コスト、ストラタの改善履歴などリスク低減情報を先出し。買い手の疑問を“聞かれる前に潰す”ことで主導権を取り戻せます。

3. 見せ方は武器：プロ写真、丁寧なフロアプラン、内覧動線の工夫でクリック率・予約率が上がります。P.8今は売上（Sales）より在庫（Listings）が勝りやすいので、選ばれるための一手が重要です。

投資家：NOIで評価、小さく積み上げる

1. 表面ではなく実質：賃料、現実的な空室、運営費・ストラタ費を織り込んだNOI（ネット利回り）で比較。

2. 小さなバリューアップ：軽微リノベ、収納・駐車の最適化、募集条件や管理の見直しで実効利回りを上げる。

3. 出口から逆算：在庫厚めの今は、流動性の高い間取り×立地を優先。将来の売却しやすさが成績を左右します。

まとめ：静かな数字＝戦略が効くタイミング

11月の市場は、販売は控えめ／在庫は厚め／価格は小幅に軟化。ドラマは少なくても、準備と比較の精度がそのまま成果に反映される“実力が出る”相場です。
買い手は複数候補を走らせ、冷静な余裕で条件交渉へ。売り手は最初の価格×安心の見える化×第一印象で“選ばれる理由”を提示。投資家はNOI思考で一つずつ価値を積み上げる。
ヘッドラインに振り回されず、自分のゴールに沿った“次の一手”を静かに積み重ねる——2025年の締めくくりは、そんな戦い方がいちばん強いはずです。

※出典：Greater Vancouver REALTORS®「GVR Residential Market Report – November 2025」。文中の販売件数・在庫・HPI・SAR・各エリア／セグメントの月間変化、ならびに本文の引用要旨は同レポート掲載の数値・記述に基づきます。