Tailwinds for buyers; strategy wins for sellers

October in Metro Vancouver combined slower sales with ample inventory. Rather than burying you in numbers, this piece focuses on how to move effectively right now—whether you’re buying, selling, or investing.

Three takeaways

1) Sales are quieter than last year— even the typical fall bump was muted.
Home sales totaled 2,255 in October (-14.3% YoY) and were 14.5% below the 10-year seasonal average. Despite multiple rate cuts earlier in the year, buyer sentiment hasn’t flipped from “wait and see” to “full steam ahead.”

2) Inventory is thick by historical standards— choice has widened.
New listings came in at 5,438 (flat YoY, +16.3% vs. the 10-year seasonal average). Total active listings reached 16,393 (+13.2% YoY / +35.9% vs. the 10-year seasonal average). Translation: buyers have more room to compare and negotiate.

3) Conditions feel balanced-to-soft— prices are easing at the edges.
The sales-to-active listings ratio (SAR) is 14.2%. As a rule of thumb, sustained readings below 12% tend to pressure prices lower, while above 20% often push them higher. By segment: Detached 11.3% / Townhomes 17.6% / Condos 15.5%. Not hot, not frozen—a market where negotiation works.

Where prices stand: gentle adjustment, subtle differences by segment

• Composite HPI: $1,132,500 (-3.4% YoY / -0.8% MoM).

• Detached: 693 sales (-4.3% YoY); HPI $1,916,400 (-4.3% YoY / -0.9% MoM).

• Condos: 1,071 sales (-23.1% YoY); HPI $718,900 (-5.1% YoY / -1.4% MoM).

• Townhomes: 477 sales (-4.8% YoY); HPI $1,066,700 (-3.8% YoY / -0.3% MoM).

Even with rate cuts, demand hasn’t snapped back all at once, so prices are easing gradually. For condos especially, building-level factors—management quality, reserve strength, transit access, and age/condition—are driving outcomes more than citywide averages.

Quick Area Read: the story behind the stats

Tri-Cities (Coquitlam / Port Coquitlam / Port Moody)

• Port Moody (composite HPI): +0.6% MoM. Not a surge, but the mix of SkyTrain access and nature continues to support values. Newer stock and well-run buildings tend to have firmer floors.

• Coquitlam (composite HPI): -0.5% MoM. Condo moves are small month to month; outcomes hinge on building governance, reserve health, and proximity to transit (SkyTrain, etc.). In the same city, conclusions often change at the property level, so individual due diligence beats the average.

Vancouver West (composite HPI: -1.1% MoM)
At the top end, thicker inventory and buyer selectivity persist. Even positive signals don’t reverse the trend overnight. School catchments and micro-locations show up line-by-line in pricing—keep comparisons tight and local.

Squamish
Composite is slightly positive (+0.2% MoM); townhomes +1.6% MoM. Relative attainability and lifestyle-driven migration underpin demand. With commuting/remote blends and outdoor access in mind, buyers who truly “fit” the area continue to show up.

What to do now — a practical action guide

Buyers (first-time & upsizers)

Today’s market offers choice and negotiation space. Start with a fresh pre-approval so your monthly reality is clear. Shortlist 3–5 candidates and compare total cost of ownership (mortgage, taxes, insurance, utilities, strata fees, likely maintenance) in the same format.
You gain leverage when you have credible Plan B and Plan C. With real alternatives in hand, you can negotiate more than price—closing date, minor repairs, professional cleaning, inclusions—calmly and effectively. That psychological margin (“if not this, another”) often translates into better terms.

Sellers

With inventory deep, your launch price matters most. If engagement is soft after 2–3 weeks, adjust quickly to keep momentum. Surface risk-reducing documentation upfront—inspection/scope reports, maintenance logs, monthly operating costs, recent strata improvements—so buyers’ questions are answered before they’re asked, helping you regain the initiative. Don’t skimp on presentation: pro photography, floor plans, and a clean showing flow lift click-throughs and tour bookings.

Investors

Choose on NOI, not just a headline cap. Underwrite rents, realistic vacancy, operating and strata costs—then ask: does it still pencil conservatively? In a thick-inventory market, small value-adds (light renos, storage/parking optimization, marketing/policy tweaks) can lift effective yields. Keep your exit in view: favour liquid layouts and locations with durable resale demand.

Bottom line: quiet numbers, quietly expanding opportunity

October pairs muted sales with broad selection and gently easing prices. There’s little drama—which is exactly why strategy works.
Buyers should run multiple options in parallel and negotiate from a position of calm strength. Sellers should nail the opening price, surface trust-building facts, and maximize first impressions. Investors should underwrite to NOI and stack incremental gains.
Rather than reacting to every headline, keep stacking the next right move for your goals. In today’s Metro Vancouver market, that steady, methodical approach is the most reliable path to results.

10月のメトロバンクーバーは、販売は低調・在庫は豊富という組み合わせが続きました。数字を見ながら、「いまの市場でどう動けば成果につながるか」を、買い手・売り手・投資家それぞれの視点で読み解きます。

掴みたい3つのポイント

1）販売は昨年より静か——秋の最盛期でも戻りは限定的。
10月の住宅販売は2,255件で、前年同月比-14.3%。本来なら秋はもうひと山くる時期ですが、10年の季節平均比でも-14.5%と、動きは抑え気味でした。金利は年内に何度か引き下げが入りましたが、買い手の心理は「様子見」から一気に「攻め」へとは振れていません。

2）在庫は過去水準と比べても“厚い”——選択肢が広がる状況。
新規登録は5,438件（前年同月比-0.3%）と横ばいながら、10年平均比+16.3%。市場に出ている総在庫は16,393件で前年+13.2%／10年平均比+35.9%まで増えています。買い手にとっては「比較検討の幅が広い」局面です。

3）体感は“落ち着いた均衡”——価格はじわり軟化。
売れ行き／在庫比（Sales-to-Active Ratio＝SAR）は14.2%。一般に12%を下回る状態が続くと価格に下押し圧力、20%を超える状態が続くと上昇圧力がかかりやすいと言われます。タイプ別では戸建て11.3%／タウンホーム17.6%／コンド15.5%。過熱でも停滞でもない“中庸”に近く、交渉がしやすい空気感が続いています。

価格の現在地：緩やかな調整、セグメント差はじわり

• 総合HPIは$1,132,500（前年比-3.4%／前月比-0.8%）。

• 戸建ては販売693件（-4.3%）、HPI $1,916,400（前年比-4.3%／前月比-0.9%）。

• コンドは販売1,071件（-23.1%）、HPI $718,900（前年比-5.1%／前月比-1.4%）。

• タウンホームは販売477件（-4.8%）、HPI $1,066,700（前年比-3.8%／前月比-0.3%）。

金利低下のニュースがあっても、需要が一斉に戻るまでには至っていないため、価格は“ゆっくりと軟化の範囲内にとどまっています。とくにコンドは建物ごとの差（管理・積立金・駅距離・築年）が価格形成に強く影響する局面で、平均値だけでは読みづらいのが実感です。

エリア早読み：数字の裏にある“街の事情”

トライシティーズ（Coquitlam・Port Coquitlam・Port Moody）

• ポートムーディ（総合HPI）は前月比+0.6%。急伸ではありませんが、駅近の利便性と自然環境を両立できる点が依然強み。築浅や管理の良いストックほど、価格の下支えが働きやすい印象です。

• コキットラム（総合HPI）は前月比-0.5%。ただしコンドHPIの動きは小幅で、建物ごとの管理状況・積立水準・交通利便（SkyTrain等）によって評価が分かれます。同じ市内でも“物件単位”で結論が変わるため、平均値より個票の確かさが大切です。

バンクーバー・ウエスト（総合HPI 前月比-1.1%）
高価格帯では在庫の厚み×買い手の選別が続き、強含み材料が出ても一気に反転しにくい地合い。学校区や街区の違いが価格にきめ細かく反映されるため、狭いエリアでの比較が欠かせません。

スクアミッシュ
総合は小幅プラス（+0.2%）、タウンホームは+1.6%など、相対的な取得コストの魅力と生活志向の移動が底堅さに寄与。通勤・リモート比率、ライフスタイルの適合度で「このエリアを選ぶ理由が明確な層」の需要が継続しています。

いま何をする？タイプ別アクションガイド

買い手（ファースト／住み替え）

選択肢が多く、交渉余地も生まれやすいのが現在の魅力です。まずは最新の事前審査で購入可能額と毎月のキャッシュフローを確定。候補を3〜5件に絞り、総保有コスト（ローン・税金・保険・光熱・ストラタ費・修繕）を同一フォーマットで比較します。
交渉で「総合点で有利を取れる」のは、代替案（比較物件）の確度が高いときです。第2・第3候補の現実的な選択肢を持っていると、価格だけでなく引渡し時期や軽微修繕、クリーニング、付帯物などの条件交渉に落ち着いて臨めます。“この物件がダメでも他がある”という心理的余裕が、結果的に好条件の獲得につながります。

売り手

在庫が厚い局面では、最初の価格設定が勝負です。公開後2〜3週間で反響が弱ければ、素早い微調整で“鮮度”を保つことが重要。また、安心材料の見える化（点検報告・修繕履歴・月次の運転コスト・ストラタの改善履歴など）は、買い手の不安を事前に解消し、交渉の主導権を取り戻す武器になります。見せ方も侮れません。プロの写真やフロアプラン、内覧導線の設計は、クリック率や内覧予約率に直結します。

投資家

いまはNOI（ネット利回り）で選ぶ局面です。家賃水準・空室想定・運営費・ストラタ費を織り込んだうえで、保守的に見積もっても“残る”物件を選定。足元の在庫厚め環境では、小さなバリューアップ（軽微リノベ・収納/駐車最適化・募集条件の見直し）が効きやすく、実効利回りの底上げが現実的です。将来の売却も見据え、流動性の高い間取り・ロケーションを優先しましょう。

まとめ：静かな数字のなかで、静かにチャンスが広がる

10月の市場は、販売の鈍さと在庫の厚みが並走し、価格はじわり軟化。派手なニュースは少ない一方で、準備と比較の精度がそのまま成果につながる“戦略が効く”タイミングです。
買い手は、複数候補を走らせて条件を比べ、心理的余裕を持って交渉に入ること。売り手は、初期価格と安心材料の見える化、そして第一印象の最大化で選ばれる理由を明確に。投資家は、NOIで冷静に選び、軽やかに価値を積み上げる工夫を。
数字に一喜一憂するより、“自分の目的にとって良い一手”を静かに積み上げる——その姿勢が、いまのメトロバンクーバーでは最もリターンに近い道筋です。